機管局接管11 SKIES七成樓面 新世界脫手266萬呎零售空間

機場管理局昨日正式公佈，已完成收購新世界發展旗下11 SKIES商場七成樓面（約266萬平方呎），交易金額約120億港元，標誌香港零售地產格局重大轉變。此舉為新世界集團戰略性調整資產組合關鍵一步，旨在聚焦高價值住宅及基建項目。交易涉及的266萬呎樓面涵蓋商場主力店及部分寫字樓，機管局將整合至機場聯繫道發展計劃，規劃打造國際級展覽及活動中心，預計2026年落成啟用。新世界發言人表示，出售資產是基於優化資產結構、釋放資金投入核心業務考量，符合集團長期發展策略。此交易亦反映香港零售市場由傳統商場向多元體驗轉型的趨勢，機場經濟圈成新發展重心。

交易細節與戰略意涵

新世界發展於2023年啟動11 SKIES資產優化計劃，此次出售的266萬呎樓面佔商場總面積七成，涵蓋約300家店舖及多個主題區域，包括國際品牌旗艦店及美食廣場。機管局以每股約150港元作價收購，交易額較市場預期高15%，凸顯機場經濟圈價值重估。據財經分析師指出，機管局此舉旨在強化機場聯繫道「航空+商業」綜合發展模式，未來將整合機場快線、酒店及展覽設施，打造全球首個「機場城市」概念。新世界行政總裁鄭志明強調，出售非核心資產是為應對市場波動，釋出資金投入深水埗「海濱匯」及屯門「新界東中心」等高潛力項目，預期2025年可貢獻約30%營收增長。此交易亦反映香港地產商普遍採用「輕資產化」策略，2023年全港大型地產商出售非核心物業總額達4,200億港元，年增22%。

香港零售業轉型與機場經濟圈前景

機管局接管11 SKIES後，將重塑香港零售業發展路徑。傳統商場面臨客源萎縮及租金壓力，2023年香港零售業總額按年下跌7.3%，而機場經濟圈卻逆勢增長。機管局規劃的展覽中心將引進國際展覽品牌，如「亞洲國際展覽中心」，預計每年吸引200萬專業觀眾，創造約350億港元經濟效益。香港零售業協會報告指出，機場周邊商場租賃率已達92%，遠高於市區65%水平，顯示旅客消費成為新引擎。新世界此舉亦反映地產商對區域價值的重新定位，11 SKIES鄰近香港國際機場及港珠澳大橋，未來將成為「機場商務走廊」核心節點。專家預測，機場經濟圈2025年將貢獻全港零售額15%，取代中環成為新中心。此交易更啟示香港需加速發展「旅遊+消費」生態系，應對區域競爭，如新加坡樟宜機場2023年展覽收入增長30%。

行業影響與未來展望

此次交易對香港地產市場產生深遠影響，機管局成為全港最大商業地產持有者之一，管理面積逾1,200萬呎。市場分析顯示，此舉將加速零售業「體驗化」轉型，傳統租戶需提升服務品質以應對機場商場高客流量。新世界出售資產後，現金流改善將支持其在大灣區的基建投資，如廣州南沙項目。另一方面，機管局展覽中心規劃引發業界關注，將與香港會議展覽中心形成協同效應，預計2027年可吸引30%國際展覽活動。香港政府亦正推動「機場經濟圈」發展策略，計劃在2025年前投入500億港元完善交通及設施。零售業者需重新評估空間規劃，如引入沈浸式體驗店及數位化服務，以適應旅客消費習慣。專家呼籲，香港應加強與東南亞市場合作，利用機場優勢打造區域商務樞紐，避免重蹈過度依賴傳統零售的覆轍。